Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu lokakuussa 2026 – mitä taloyhtiöiden on hyvä tietää?

Pähkinänkuoressa: Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Uudistus vahvistaa taloyhtiöiden keinoja puuttua häiriöihin, selkeyttää lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöjä, helpottaa hallittua alasajoa ja tarkentaa muun muassa sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakoa.

Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 1.10.2026. Tavoitteena on selkeyttää taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua häiriöihin ja lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöihin sekä helpottaa taloyhtiön toiminnan hallittua päättämistä.

Uudistus sisältää myös sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamista, huoneistojen käyttötarkoituksen muuttamista ja asunto-osakeyhtiön konkurssia koskevia muutoksia.

Asunto-osakeyhtiölaki koskettaa suurta osaa suomalaisista, sillä se säätelee taloyhtiön, osakkaiden ja asukkaiden oikeuksia, velvollisuuksia ja päätöksentekoa. Lain uudistuessa taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden kannattaa tarkistaa nykyiset toimintatapansa sekä varmistaa, että päätökset, tiedoksiannot ja taloudelliset vaikutukset dokumentoidaan asianmukaisesti.

Mikä asunto-osakeyhtiölaki on? 

Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiöiden toimintaa ohjaava keskeinen laki. Siinä säädetään muun muassa:

• taloyhtiön ja osakkaiden kunnossapitovastuista
• yhtiövastikkeiden perusteista
• yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksenteosta
• osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta
• huoneistojen muutostöistä
• taloyhtiön varojen käytöstä
• vahingonkorvausvastuista
• osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan.

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 2010. Sen jälkeen asumisen muodot, rakennusten käyttötavat ja taloyhtiöiden toimintaympäristö ovat muuttuneet. Esimerkiksi lyhytaikainen vuokraus, sähköautojen lataaminen, alueellinen väestökehitys ja joidenkin taloyhtiöiden taloudelliset vaikeudet ovat synnyttäneet tilanteita, joihin sääntely ei ole aina tarjonnut riittävän selkeitä toimintatapoja.

Vuoden 2026 uudistuksella lakia päivitetään vastaamaan paremmin tämän päivän asumisen ja taloyhtiöiden tarpeita.

Taloyhtiöt saavat uusia keinoja puuttua häiriöihin 

Yksi lakiuudistuksen keskeisistä tavoitteista on parantaa taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua vakaviin tai toistuviin häiriöihin.

Taloyhtiö voi jo nykyisen lain perusteella ottaa osakehuoneiston määräajaksi hallintaansa esimerkiksi silloin, jos osakas jättää yhtiövastikkeet maksamatta, huoneistoa hoidetaan huonosti tai huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Uudistuksessa hallintaanoton perusteita täydennetään.

Jatkossa hallintaanotto voi perustua myös häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuvaan erittäin painavaan syyhyn. Peruste voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun osakkaan vieraat tai muut hänen toimintansa vuoksi kiinteistöllä oleskelevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti häiriöitä tai vahingoittavat yhtiön omaisuutta.

Lisäksi hallintaanoton perusteeksi voidaan katsoa terveyden säilyttämiseksi annetun säännöksen tai määräyksen rikkominen. Tämä voi koskea esimerkiksi viranomaisen määräämän tupakointikiellon toistuvaa rikkomista.

Hallintaanotto on edelleen viimesijainen ja tarkasti säännelty toimenpide. Vähäiset tai yksittäiset häiriöt eivät riitä sen perusteeksi, vaan menettelyltä edellytetään vähäistä suurempaa merkitystä.

Hallintaanottoa koskevat tiedoksiannot voidaan tehdä sähköisesti

Hallintaanottoa koskeva varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tiedoksi sähköisesti lain edellytysten täyttyessä. Muutos voi nopeuttaa prosessia ja helpottaa tiedoksiantoa erityisesti tilanteissa, joissa osakas tai huoneiston käyttäjä ei ole helposti tavoitettavissa perinteisillä menetelmillä.

Taloyhtiön on tästä huolimatta pystyttävä osoittamaan, että tiedoksianto on tehty lain mukaisesti. Sähköisessä menettelyssä korostuvat oikeiden yhteystietojen ylläpito, asiakirjojen huolellinen arkistointi ja tapahtumien dokumentointi.

Lyhytaikainen vuokraus säilyy sallittuna – haittoihin voidaan puuttua aikaisempaa tehokkaammin

Uudistus ei kiellä asuntojen lyhytaikaista vuokraamista. Taloyhtiö saa kuitenkin nykyistä selkeämmän oikeuden puuttua toiminnasta aiheutuviin haittoihin.

Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos toistuvasta lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu taloyhtiölle tai osakkaille tavanomaisesta asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Menettelyn merkityksen on oltava vähäistä suurempi.

Haittaa voivat tilanteesta riippuen olla esimerkiksi:

• toistuvat järjestyshäiriöt
• turvallisuusongelmat
• yhteisten tilojen poikkeuksellisen runsas käyttö
• jätehuollon tai siivouksen lisäkustannukset
• avainten tai kulkuoikeuksien hallintaan liittyvät ongelmat
• yhtiön omaisuudelle aiheutuvat vahingot

Arvioinnissa tarkastellaan toimintaa kokonaisuutena. Ratkaisevaa on, poikkeavatko kustannukset tai haitat tavanomaisesta asuinkäytöstä ja onko niiden merkitys vähäistä suurempi.

Taloyhtiö ei siis voi puuttua lyhytaikaiseen vuokraukseen pelkästään siksi, että osa asukkaista ei pidä siitä. Toimenpiteiden on perustuttava todellisiin ja dokumentoituihin haittoihin.

Osakkaan on autettava vahinkojen selvittämisessä

Jos osakas on antanut huoneiston toisen henkilön käyttöön, hänen on osallistuttava vahinkojen selvittämiseen.

Osakkaan on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta henkilöstä. Tällaisia tietoja voivat olla esimerkiksi lyhytvuokralaisen nimi, yhteystiedot ja vuokrauksen ajankohta.

Taloyhtiöllä voi olla oikeus saada tietoja, jos niitä tarvitaan huoneiston käyttäjän aiheuttaman vahingon tai muun tapahtuman selvittämiseen. Muutos parantaa taloyhtiön mahdollisuuksia selvittää, kuka kiinteistössä on oleskellut ja kenelle mahdollinen korvausvaatimus voidaan kohdistaa. Samalla tietojen käsittelyssä on huomioitava tietosuojalainsäädäntö.

Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen helpottuu

Taloyhtiöissä voi olla esimerkiksi liikehuoneistoja, joille ei alueellisen kehityksen tai muuttuneen kysynnän vuoksi enää löydy alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaista käyttöä.

Lakiuudistus helpottaa tällaisissa tilanteissa huoneiston käyttötarkoituksen ja yhtiövastikeperusteen muuttamista.

Jatkossa yhtiöjärjestystä voi muuttaa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, jos vastikeperustetta muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä niin, että se vastaa muiden saman käyttötarkoituksen huoneistojen vastikeperustetta. Edellytyksenä on mm. vähintään neljän viidesosan kannatus yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän osakkeista ja äänistä.

Muutos voi helpottaa esimerkiksi tyhjillään olevan liikehuoneiston muuttamista asuinhuoneistoksi. Samalla voidaan vähentää tilojen vajaakäyttöä, parantaa osakkeiden arvoa ja vahvistaa taloyhtiön vastikepohjaa.

Käyttötarkoituksen muuttaminen voi kuitenkin edellyttää yhtiöjärjestyksen muutoksen lisäksi rakennusvalvonnan lupaa ja teknisiä muutoksia. Taloudelliset, tekniset ja verotukselliset vaikutukset on siksi hyvä selvittää ennen päätöksentekoa.

Taloyhtiön hallittua alasajoa helpotetaan

Kaikkien taloyhtiöiden toimintaa ei ole taloudellisesti tai teknisesti mahdollista jatkaa loputtomasti. Erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla rakennuksen korjauskustannukset voivat nousta asuntojen arvoa suuremmiksi. Taloyhtiöllä voi olla vaikeuksia saada rahoitusta, kerätä riittäviä vastikkeita tai löytää ostajia huoneistoille.

Lakiuudistuksessa selvennetään ja kevennetään päätöksentekoa, joka koskee:

• yhtiön asettamista selvitystilaan
• yhtiön kiinteistö- ja rakennusomaisuuden luovuttamista
• omien osakkeiden hankkimista
• taloyhtiön purkamista
• konkurssiin hakeutumista.

Tavoitteena on mahdollistaa taloyhtiön toiminnan hallittu päättäminen tilanteissa, joissa toiminnan jatkaminen ei ole enää realistista. Samalla pyritään turvaamaan osakkaiden tiedonsaanti ja vaikutusmahdollisuudet.

Hallittu alasajo on yleensä monivaiheinen prosessi, jossa on arvioitava esimerkiksi kiinteistön arvo, yhtiön velat, osakkaiden vastuut, rakennuksen mahdollinen myynti tai purkaminen sekä toiminnan päättämisestä aiheutuvat veroseuraamukset.

Päätös konkurssiin hakemisesta kuuluu ensisijaisesti yhtiökokoukselle

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat toistaiseksi harvinaisia, mutta konkurssihakemusten määrä on kasvanut.

Uudistuksen mukaan päätös yhtiön hakemisesta konkurssiin kuuluu ensisijaisesti yhtiökokoukselle. Näin osakkaat saavat tiedon yhtiön tilanteesta ja voivat arvioida, olisiko maksukyvyttömyys mahdollista välttää esimerkiksi lisärahoituksella tai ylimääräisillä vastikkeilla.

Hallitus voi päättää konkurssiin hakeutumisesta ilman yhtiökokouksen päätöstä vain kiireellisessä tilanteessa, jossa päätöksen odottaminen aiheuttaisi yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Hallituksen on tällöin tiedotettava päätöksestä osakkaille.

Muutos korostaa talouden jatkuvan seurannan merkitystä. Hallituksen ja isännöitsijän pitäisi tunnistaa maksukyvyttömyyden merkit mahdollisimman varhain eikä vasta silloin, kun laskuja ei enää pystytä maksamaan.

Osakkaan ja vuokralaisen asemaa konkurssissa selkeytetään

Lakiuudistuksessa säädetään nykyistä tarkemmin siitä, mitä asunto-osakeyhtiön konkurssi merkitsee osakkaan hallintaoikeudelle, vastikkeenmaksuvelvollisuudelle ja vuokralaisen asemalle.

Konkurssiin asettamisen jälkeen alkaa kuukauden mittainen rauhoitusaika ennen kuin osakkaan oikeus hallita huoneistoa ja velvollisuus maksaa yhtiövastiketta lakkaavat. Myös osakkaan vuokralaisen asema järjestetään vastaavalla tavalla.

Osakkaan on ilmoitettava vuokralaiselleen viipymättä hallintaoikeuden lakkaamisesta ja vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos osakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua korvaamaan vuokralaiselle esimerkiksi muutosta aiheutuvia kustannuksia.

Sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakaminen selkeytyy

Sähköautojen yleistyminen on lisännyt latauspistehankkeita taloyhtiöissä. Kustannusten jakaminen voi kuitenkin olla vaikeaa etenkin silloin, kun vain osa osakkaista hyötyy hankkeesta eikä yhtiöjärjestyksessä ole tarkoitukseen sopivaa vastikeperustetta.

Uudistus helpottaa latauspisteiden kustannusten jakamista tällaisissa tilanteissa. Kun hanke palvelee vain tiettyjä osakehuoneistoja tai autopaikkoja, kustannukset voidaan jakaa tasan hankkeeseen osallistuvien kesken.

Muutos voi helpottaa lataushankkeiden päätöksentekoa ja tehdä kustannuksista ennakoitavampia. Taloyhtiön on silti määriteltävä tarkasti, mitä kustannuksia hanke sisältää ja ketkä katsotaan siitä hyötyviksi osakkaiksi.

Mitä lakiuudistus tarkoittaa taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle?

Uudistus ei edellytä jokaiselta taloyhtiöltä välittömiä yhtiöjärjestyksen muutoksia. Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa kuitenkin valmistautua muutoksiin ennen lain voimaantuloa.

1. Häiriötilanteiden dokumentointi

Häiriöistä, vahingoista ja ylimääräisistä kustannuksista pitää kerätä mahdollisimman täsmälliset tiedot. Dokumentoinnista tulisi ilmetä esimerkiksi tapahtuman ajankohta, luonne, toistuvuus, mahdolliset todistajat ja taloudelliset vaikutukset.

2. Hallintaanottomenettelyn ohjeet

Hallituksen kannattaa päivittää menettelyohjeet hallintaanottovaroitusten, päätösten ja sähköisten tiedoksiantojen osalta. Hallintaanottoon liittyy merkittäviä oikeudellisia riskejä, joten epäselvissä tilanteissa on perusteltua käyttää asiantuntijan apua.

3. Lyhytaikaista vuokrausta koskevat käytännöt

Taloyhtiössä voidaan sopia selkeät toimintatavat siitä, miten vahingoista ja häiriöistä ilmoitetaan sekä miten osakkaalta pyydetään vahingon selvittämiseksi tarvittavia tietoja, kun kyseessä on lyhytaikainen vuokraus.

4. Yhteystietojen ajantasaisuus

Sähköisten tiedoksiantojen lisääntyessä osakas- ja asukastietojen ajantasaisuus korostuu. Taloyhtiön on samalla huolehdittava tietojen asianmukaisesta säilyttämisestä ja tietosuojasta.

5. Taloudellisen tilanteen seuranta

Maksuvalmiutta, vastikerästejä, lainanhoitokuluja ja tulevia korjaustarpeita on seurattava säännöllisesti. Mitä aikaisemmin taloudelliset ongelmat tunnistetaan, sitä enemmän taloyhtiöllä on vaihtoehtoja tilanteen ratkaisemiseen.

6. Päätösten taloudellisten vaikutusten arviointi

Käyttötarkoituksen muutokset, latauspistehankkeet ja yhtiön toiminnan alasajo voivat vaikuttaa vastikkeisiin, kustannusten jakamiseen sekä osakkaiden taloudelliseen asemaan. Päätösten perusteet, laskelmat ja kustannusvaikutukset on tärkeää kirjata selkeästi yhtiökokousaineistoon ja pöytäkirjoihin.

Ajantasainen taloushallinto tukee taloyhtiön päätöksentekoa

Asunto-osakeyhtiölain uudistus korostaa hallinnon lisäksi taloudellisen tiedon merkitystä.

Taloyhtiön hallituksen on vaikea arvioida esimerkiksi lisäkustannuksia, maksuvalmiutta, vastikeperusteiden muutoksia tai latauspistehankkeen kustannusten jakamista, jos talouden tiedot eivät ole ajan tasalla.

Digitaalinen taloushallinto voi auttaa taloyhtiötä:

• seuraamaan vastikkeiden kertymistä ja maksuviiveitä
• vertaamaan toteutuneita kustannuksia talousarvioon
• kohdentamaan kulut oikeille kustannuspaikoille
• hallitsemaan ostolaskujen tarkastusta ja hyväksyntää
• muodostamaan raportteja hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksenteon tueksi
• säilyttämään laskut, tositteet ja päätöksiin liittyvät aineistot keskitetysti.

Kun taloudellinen tieto on helposti saatavilla, hallitus pystyy reagoimaan poikkeamiin aikaisemmin ja perustelemaan päätöksensä osakkaille läpinäkyvästi.

Milloin asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan?

Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (535/2026) annettiin 16.6.2026. Muutokset tulevat voimaan 1.10.2026.

Taloyhtiöiden hallitusten, isännöitsijöiden ja muiden hallinnon parissa toimivien kannattaa tutustua muutoksiin jo ennen voimaantuloa. Erityisesti hallintaanottoa, lyhytaikaista vuokrausta, sähköisiä tiedoksiantoja ja taloudellisiin vaikeuksiin varautumista koskevat toimintamallit on hyvä käydä läpi etukäteen.

Yhteenveto: asunto-osakeyhtiölain keskeiset muutokset

Lokakuussa 2026 voimaan tuleva uudistus:

• laajentaa osakehuoneiston hallintaanottoperusteita
• parantaa mahdollisuuksia puuttua toistuviin häiriöihin
• selkeyttää lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin puuttumista
• velvoittaa osakkaan myötävaikuttamaan vahinkojen selvittämiseen
• mahdollistaa hallintaanottoasiakirjojen sähköisen tiedoksiannon
• helpottaa käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttamista
• selkeyttää taloyhtiön selvitystilaa, purkamista ja konkurssia
• parantaa osakkaiden ja vuokralaisten aseman ennakoitavuutta konkurssissa
• helpottaa sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamista.

Uudistus antaa taloyhtiöille uusia keinoja toimia, mutta samalla se korostaa huolellisen valmistelun, dokumentoinnin ja läpinäkyvän päätöksenteon merkitystä.

Huomio: Artikkeli on yleisluonteinen katsaus asunto-osakeyhtiölain uudistukseen, eikä sitä ole tarkoitettu yksittäistä taloyhtiötä koskevaksi oikeudelliseksi neuvonnaksi.

Lähteet

• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 (Finlex)
• Asunto-osakeyhtiölain uudistus (oikeusministeriö)
• Asunto-osakeyhtiölaki muuttuu: hallitus helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista (valtioneuvosto, 26.3.2026)
• HE 34/2026 vp – Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (Finlex)
• HE 34/2026 vp – asian käsittely eduskunnassa
• Asunto-osakeyhtiölain muuttaminen – lakihankkeen tietopaketti (Eduskunta)
• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, ajantasainen säädös (Finlex)

• Lainsäädäntö ja verotus

Jussi Räsänen

Jussi Räsänen, KTM, työskentelee Finago Procountorilla tuotemarkkinointipäällikkönä ja kirjoittaa taloushallinnon automaatiosta sekä muuttuvan sääntelyn vaikutuksista yritysten arkeen. Hänellä on erityinen kiinnostus talouden, työelämän ja lainsäädännön rajapintoihin. Jussi seuraa aktiivisesti taloushallinnon kehitystä ja uusia regulaatiovaatimuksia. Palaute ja asiantuntijakommentit: jussi.rasanen[at]finago.com